Achiziționarea și închirierea locuinței: cum evităm neplăcerile? în Moldova

Atât vânzătorii, cât și cumpărătorii unui apartament se confruntă cu sentimente similare. Primii așteaptă cu răbdare momentul când vor "bate palma", și vor primi, în cele din urmă, bani reali pentru imobil. Ceilalți își fac cu greu alegerea, analizează o mulțime de opțiuni, dar așteaptă și ei — momentul în care își vor putea procura din banii proprii, uneori cu greu câștigați, o locuință, vor sărbători intrarea în casă nouă și vor locui în aceasta fericiți până la adânci bătrâneți.

Bineînțeles, ambele părți cunosc că în domeniul tranzacțiilor imobiliare, există mai multe aspecte și capcane, iar uneori, pur și simplu, situații de viață, pe care nu le poți prezice din timp.

Despre cum să evitați problemele, să nu deveniți victima unei fraude și să nu pierdeți încrederea în oameni, am discutat cu Igor Anton, specialist superior la compania imobiliară.

Igor, mi se părea că acum tema fraudelor și a incorectitudinii în domeniul imobiliar nu mai este relevantă în țara noastră. Greșesc?

Nu pot spune că este foarte actuală, dar totul în lume se repetă și ceea ce e nou, este doar ceva vechi și de mult dat uitării. Nu este vorba de fraude, în sensul direct al cuvântului, ci despre anumite acțiuni, pe care le-am putea cataloga drept necistite, lipsite de scrupule. Capitala noastră, orașul Chișinău, nu poate fi comparat cu asemenea zone metropolitane importante precum este, de exemplu, Moscova, care are o suprafață și o populație de câteva ori mai mare, iar riscul de fraude este mult mai sporit. Acolo este destul de posibil ca persoana să închirieze o locuință, să-i falsifice actele și să vândă acest spațiu de locuit. La noi aceasta nu este posibil anume pe motiv că orașele sunt mici și, după cum se spune, totul este la vedere. Pe lângă aceasta, nu aș susține atât de categoric că în țara noastră în genere procentul de fraude, să zicem la închirierea locuinței, este foarte înalt. Nu este așa. De fapt, la fel ca în cazul tranzacțiilor de cumpărare-vânzare. Pur și simplu sunt anumite momente care ar trebui abordate cu atenție.

De exemplu?

Spre exemplu, apartamentele-fantome, când companiile lipsite de scrupule sau anumite persoane plasează informație privind oferirea în chirie și comercializarea unui anumit apartament — pe fotografii acesta este minunat și este pe placul clienților potențiali. Însă atunci când se stabilește o întâlnire cu agentul comercial, acesta spune că apartamentul a fost deja dat în chirie sau vândut, dar este altul, asemănător, însă cu alte condiții și preț. Adică, clienților se încearcă, pur și simplu, să li se impună un anumit spațiu de locuit, în prealabil prezentându-le o opțiune mult mai avantajoasă. Uneori aceasta prinde, alteori nu. Dar, această acțiune nu poate fi calificată în mod direct drept fraudă. Putem vorbi doar despre un fapt neonest și să-i îndemnăm pe clienți să fie vigilenți.

Eu cred că acest tip de acțiune nu este unic.

Nu, deși este cel mai răspândit. De asemenea, trebuie să fiți precauți în cazul în care descoperiți un apartament foarte bun, vândut la un preț scăzut în mod deliberat. Riscați să dați peste o agenție care va activa o singură zi. Sunați, sunteți invitați în oficiul companiei, pentru a vi se prezenta mai multe informații despre apartament sau despre alte locuințe similare, și sunteți îndemnați să încheiați contract privind furnizarea serviciilor informative. Achitați — de regulă, suma nu este mare, dar nici mică, circa 200-300 de lei, dar sunteți atrași de perspectiva procurării imobilul dorit la un preț extrem de avantajos sau posibilitatea de a obține operativ informație despre alte oferte rentabile, și cădeți de acord. În rezultat, de regulă, se dovedește că spațiul de locuit care v-a plăcut, a fost "vândut", dar sunt alte "opțiuni", care, însă, nu au fost de nimeni verificate și nimeni nu vă va oferi anumite garanții. Și în acest caz nu putem vorbi despre escrocherie, deoarece omul a venit singur în oficiu, a semnat un contract, a achitat serviciile companiei.

Adică, totul se va încheia doar cu o simplă indignare.

De regulă. Mai există asemenea cazuri când nu este vorba de escrocherie, dar oricum trebuie să fiți vigilenți. Vorbesc despre asemenea situații când, spre exemplu, proprietarii apartamentului dat în chirie sunt un cuplu care nu are o relație tocmai armonioasă. De exemplu, cu chiriașul discută soția, și acesta crede că soțul este la curent cu aceasta. În realitate se pare că lucrurile nu stau chiar așa, că soții sunt certați și soțul nu și-a oferit acordul de a preda apartamentul în chirie. Iar clienții au plătit deja un avans, ba chiar poate au efectuat plata pentru un an. Situația se complică, dacă unul dintre soți este în străinătate.

Imaginați-vă: v-ați mutat în locuința luată în chirie, ați plătit un avans substanțial, v-ați amenajat lucrurile. Dar se află că prezența dvs. în acel spațiu nu este acceptată. Din punct de vedere fizic, posibil nu veți fi impus să eliberați locuința, dar jocurile pe nervi și situațiile de conflict sunt garantate. Bineînțeles, în perspectivă această situație poate fi contestată în instanța de judecată, dar aceasta presupune minimum cheltuieli suplimentare și emoții negative. Apropo, asemenea circumstanțe sunt destul de dureroase, dacă taxa pentru chirie nu este de 150-200 de euro pe lună, ci să spunem de la 500 până la 1-1,5 mii de euro. Calculați suma avansului pentru șase luni, de exemplu, și veți înțelege că cearta dintre cuplul care oferă locuința în chirie v-ar putea costa destul de mult.

Iată încă un exemplu. Proprietarul aprtamentului plasează un anunț privind oferirea în chirie a spațiului de locuit. Acestuia i se adresează un potențial client, dar nu-și exprimă în mod clar intențiile, ci roagă să-i permită să facă câteva poze, chipurile pentru rude, pentru a le cere sfatul. El însă, este la fel proprietar de apartament oferit în chirie și compară prețurile, pentru a putea reduce din taxa pentru chirie a imobilului pe care-l deține. Sau este o persoană trimisă de o anumită agenție imobiliară, care, de facto, colectează informație despre această locuință pentru a o răspândi ulterior, fără știrea gazdei, evident. În acest caz este important să înțelegeți că dumneavoastră personal oferiți posibilitatea de a acționa oamenilor neonești.

Dacă e să vorbim despre adevărate schema frauduloase, atunci ar fi deja vorba despre transmiterea în chirie a spațiului locativ în baza unor acte falsificate. Sau, de exemplu, eu mă mut din apartamentul închiriat, dar din timp mă prezint drept proprietarul acestuia, oferind altor persoane locuința respectivă în chirie, cu un avans de 100-200 de euro. Suma parcă nu este atât de mare, dar nici mică. Aceasta este deja o fraudă. Între timp, pe adevăratul proprietar al imobilului, care nici nu bănuiește despre aceste acțiuni de escrocherie, o asemenea evoluție a evenimentelor l-ar putea costa plasarea sub arest a apartamentului, ceea ce va face imposibilă pentru o anumită perioadă atât predarea în chirie a locuinței, cât și vânzarea acesteia.

Avem asupra cărui fapt să reflectăm. Iar dacă, să presupunem, o familie tânără, care nu are experiență cât privește tranzacțiile imobiliare, ar vrea să cumpere un apartament — să spunem, nu într-o clădire nouă, dar într-un bloc locuit deja. Ce ar trebui să-i pună în gardă?

Ar trebui să vă pună în gardă comportamentul neadecvat al vânzătorilor. La ce mă refer? De exemplu, rugați să vi se prezinte actele pe apartament, să vi se ofere răspuns la anumite întrebări, drept rezultat primiți nu un refuz direct, ci niște scuze. Acesta amână răspunsul pentru mai târziu și așa mai departe. Sau când vânzătorul refuză avansul. Credeți-mă, dacă persoana nu are probleme cu actele pe imobil și relațiile cu rudele nu sunt tensionate, vânzătorul fără a sta pe gânduri va lua avansul, deoarece este într-adevăr cointeresat să vândă locuința și nu ar vrea tranzacția să dureze. Iar dacă există anumite probleme, va trebui să returneze avansul dublu, ceea ce nu-l avantajează pe un escroc.

De asemenea, trebuie să aflați dacă în familie sunt persoane care nu au atins majoratul, pentru că aceștia trebuie scoși de la evidență prin instanță de judecată, procesul este de lungă durată — unu sau chiar doi ani. În cazul în care apartamentul a fost moștenit, aflați dacă nu există probleme cu moștenirea, nu sunt contestații etc. Orice informație ascunsă ar trebui să vă pună în gardă, nu pentru că aveți în față neapărat niște escroci, ci pentru că în cazul oricăror omisiuni, tot dvs va trebui să irosiți timp și forță pentru prezentarea la instanțe și executarea diverselor documente. Repet, în majoritatea cazurilor nu vorbim nici măcare despre un scop urât sau despre acțiuni fraudaloase, ci pur și simplu despre neatenție sau frivolitate.

Există oare la noi o anumită sursă, bază de date care poate fi accesată pentru a verifica, de exemplu, dacă este sau nu impus sechestru pe proprietate?

Există baza de date a întreprinderii de stat Cadastru, cadastru.md, unde puteți găsi informație despre o anumită interdicție (se întâmplă, ca proprietarii din neatenție să nu fi plătit impozitul pentru imobil, sunt plecați, dar aceste nu sunt obstacole relevante pentru tranzacții cu imobil, alt lucru este sechestrul). Sunt acte legislative (despre cadastrul bunurilor imobiliare, despre notariat, Codul civil etc) accesibile tuturor. Deși, evident, mai bine să vă adresați la specialiști calificați și la companii care au experiență și care și-au câștigat numele pe piață. Eu lucrez în domeniul imobiliar din anul 2004, și pot afirma cu certitudine că nu toate momentele pot fi prevăzute și descoperite.

În cazul în care imobilul s-a aflat sub sechestru, iar proprietarul n-a reușit să returneze creditul, imobilul va fi vândut de bancă? Există așa o părere că nu este bine să procuri un asemenea imobil, pentru a evita anumite probleme.

În acest caz, toate tranzacțiile se efectuează cu acordul unei persoane terțe, legea permite persoanelor ce au luat un credit să-și vândă proprietatea. Există două situații: apartamentul se află în gaj, proprietarul plătește în mod regulat creditul, astfel cu consimțământul creditorului ipotecar persoana poate vinde apartamentul. Este atlceva dacă se încalcă contractul de credit, adică, creditul nu este plătit la timp, atunci banca se adresează în instanță de judecată, pentru ca din această proprietate să se solicite rambursarea creditului cu dobândă. Astfel, în procesul de judecată instanța poate transmite acest imobil solicitanților cu acordarea dreptului de vânzare. În acest caz, proprietarul nu are dreptul de a decide ceva. Există cazuri, când decizia curții este disputată, în apartamentul care este înstrăinat de instanță, locuiesc persoane minore și așa mai departe. Aceasta, bineînțeles, cauzează probleme suplimentare.

Prin urmare, este necesar să se acorde atenție și să se analizeze minuțios toate detaliile.

Este important să aflați dacă în apartament nu locuiesc minori, persoane cu dezabilități. Deoarece despre aceasta banca nu vă va spune și anume dvs. va trebui să alergați prin instanțe și să suportați procedura neplăcută de evacuare a acestor persoane din imobil.

Igor, dar atunci când tranzacția este aproape finalizată și rămână doar să fie transmiși banii și să fie semnat contractul, la ce trebuie să atragem atenție?

Este important să știți că banii pentru apartament trebuie transmiși PÂNĂ LA semnarea contractului de cumpărare-vânzare. Dacă banii v-au fost transmiși după semnarea contractului, clienții au procurat imobilul în rate! Legislația prevede în mod clar, că plata pentru imobil se transmite până la sau în momentul semnării contractului. În caz contrar ar putea apărea o asemenea situație: vânzătorul a semnat contractul, iar cumpărătorul, atunci când a transmite banii, spune că nu-i ajung, de exemplu, 500 de euro. Sau chiar o mie. Acesta roșește, cere scuze, spune că neapărat va aduce suma care nu ajunge... Iar contractul este deja semnat.

Bineînțeles, eu în niciun caz nu afirm că așa situație nu poate apărea în viață — că cumpărătorul fiind grăbit nu a numărat corect banii, nu a observat lipsa acestora. Suntem oamenii și asemenea situații pot apărea la oricine. Dar sunt oameni necinstiți, care ar putea conștient face uz de această situație, anume despre acest lucru aș vrea să-i avertizez pe vânzătorii potențiali. Mai ales dacă "cumpărătorii" știu că vânzătorul se grăbește, deoarece, spre exemplu, a venit din străinătate, și trebuie să se întoarcă într-un termen stabilit. El nu va aștepta când i se vor întoarce acești 500 de euro, ci va pleca.

Ar putea fi și o asemenea situație, cumpărătorul prezintă vânzătorului în ajunul efectuării tranzacției un extras de cont bancar, care demonstrează existența sumei totale. Vânzătorul semnează contractul, iar a doua zi pe contul cumpărătorului se aplică sechestru, și banii nu pot fi extrași. Cu toate acestea contractul a fost semnat, acesta poate fi deja înregistrat! Iarăși, cumpărătorul ar putea să nu cunoască despre faptul că contul i-ar putea fi blocat, și se află într-o situație neplăcută. Eu nu afirm că fiecare dintre aceste două situații au fost create cu gând rău, în viață se pot întâmpla diferite cazuri.

Este important să nu căutăm un escroc în fiecare persoană, ci pur și simplu să urmăm anumite reguli: să nu fim neglijenți, să nu efectuăm tranzacții imobiliare în grabă și cel mai important — să ne adresăm la specialiști calificați și cu experiență vastă în domeniu, care activează în companii licențiate.